Rücklagen falsch
Immobilienkalkulation klingt trocken – ist aber in Wahrheit entscheidend. Wer nur auf Preis und Rendite schaut, vergisst oft kleine Details mit großer Wirkung. In meinem Fall waren die Rücklagen falsch berechnet, welche so fast den gesamten Business Case gekippt hätten.
1. Der Klassiker: Rücklagen falsch eingeschätzt
Eigentumswohnungen bringen Gemeinschaftskosten mit sich – inkl. Rücklagenbildung.
Wenn diese zu niedrig sind, droht eine Sonderumlage. Wenn diese zu zu hoch ist, belastet sie die Rendite.
Ich hatte die Rücklage schlichtweg nicht mitgerechnet 😲.
2. Nebenkosten vs. Betriebskosten
Viele Kalkulationen rechnen mit „warm“ vermietbaren Flächen – vergessen aber, dass Betriebskosten teils nicht umlagefähig sind. Müll, Hausmeister, Versicherung: Wer hier zu optimistisch ist, unterschätzt die monatliche Belastung.
3. Nicht vergessen: Instandhaltungskosten
Je nach Objektzustand muss man pro Jahr einige Prozent vom Gebäudewert zurücklegen – selbst wenn nichts passiert. Wer das nicht tut, erlebt böse Überraschungen beim Dach, bei Leitungen oder Fassade.
4. Verwaltungs- oder Selbstaufwand
Auch Zeit kostet Geld – oder braucht externe Dienstleister. Wer vermietet, muss entweder selbst verwalten oder eine Hausverwaltung bezahlen. Das rechnet kaum jemand im Vorfeld mit ein.
5. Fazit
Eine Zahl kann also alles verändern – im Guten wie im Schlechten. Mein Tipp, um nicht Rücklagen falsch zu rechnen: Vor dem Kauf eine vollständige Betriebskostenprognose erstellen. Wer sauber rechnet, spart sich später Diskussionen mit Bank, Mieter oder sich selbst.
